ACTIVIDAD ECONÓMICA DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES Y EL REQUISITO DE CONTAR CON UN EMPLEADO A JORNADA COMPLETA

Una habitual fuente de conflicto entre la Agencia Tributaria y los contribuyentes es el cumplimiento de uno de los requisitos para considerar que, a efectos fiscales, el arrendamiento de inmuebles se realiza como «actividad económica», y no es otro que la utilización, al menos, de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad, de conformidad con lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF.

“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa”*

*En la redacción anterior al año 2015 también exigía contar, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.

La importancia del concepto ha sido y es relevante, ya que en el ámbito de diversos impuestos existen reducciones, bonificaciones y otros beneficios fiscales condicionados a la existencia de dicha actividad económica.

En este sentido, la Agencia Tributaria y una parte importante de los Tribunales Económicos-Administrativos y Tribunales Superiores de Justicia venían entendiendo hasta la fecha que dicho requisito, aun cuando siendo necesario no era suficiente si desde un punto de vista económico no se justificaba la necesidad de contar con un empleado a jornada completa para la ordenación de la actividad, introduciéndose así un condicionante adicional, no previsto en la ley, con un evidente un componente subjetivo en manos de la Administración tributaria que generaba inseguridad a los contribuyentes, al no establecerse de forma precisa en qué casos sí estaría justificada en términos de razonabilidad económica el empleo de una persona a jornada completa.

Sin embargo, la reciente sentencia del Tribunal Supremo número 956/2025, de 14 de julio, ha supuesto un claro punto y aparte a lo anteriormente expuesto.

Sentencia Tribunal Supremo

En dicha sentencia, se analiza la controversia surgida en el ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) a raíz de una adquisición mortis causa de participaciones de una empresa familiar dedicada al arrendamiento de inmuebles respecto de la que los herederos aplicaron una reducción sobre la base imponible por entender que cumplían con el citado requisito de contar con un empleado con contrato laboral y a jornada completa.

La aplicación de dicha reducción en la base imponible del ISD se recoge en el artículo 20.2.c) Ley del ISD, el cual remite a la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (LIP) cuando exige, como primer requisito para aplicar dicho beneficio fiscal, que a la empresa individual, negocio profesional o participaciones en entidades incluidos en el caudal relicto les sea aplicable la exención regulada en el apartado octavo del artículo 4 de la LIP en sede del causante; precepto que, a su vez, en un nuevo reenvío normativo, remite a lo que establezca la normativa del IRPF para determinar si existe actividad económica o si un elemento patrimonial se encuentra afecto a ella, lo que da entrada a la aplicación al referido artículo 27.2 de la Ley del IRPF.

En el caso concreto analizado por la sentencia, la inspección negó la citada reducción al considerar que el arrendamiento de los 16 inmuebles propiedad de la sociedad cuyas participaciones eran transmitidas no se podía calificar como «actividad económica» por entender que no se justificaba en términos económicos la necesidad de tener una persona contratada a tiempo completo, en la medida que la gestión inmediata de 14 de los inmuebles estaba subcontratada, otro de los inmuebles estaba arrendado a una empresa del grupo y el empleado reducía su trabajo a labores de contabilización y emisión de facturas.

Sin embargo, la mencionada sentencia del Tribunal Supremo estimó el recurso interpuesto por el contribuyente, fijando como criterio que para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2.c) de la Ley del ISD, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, sin que se precise justificar la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa desde un punto de vista económico.

Entre los diferentes razonamientos expuestos por el Tribunal para llegar a esa conclusión destaca el que se refiere a la adecuada comprensión del artículo 20.2.c) de la LISD, según el cual debe acudirse, no sólo a la interpretación literal de la norma o de aquellas otras a que ésta se remite para la integración del concepto sino, muy en particular, a la interpretación finalista, en virtud de la cual la adquisición mortis causa de una empresa individual, un negocio profesional o participaciones en entidades, entre determinados parientes cercanos en grado, está beneficiada de un régimen tributario especial en el ámbito de la sucesión que protege su continuidad, beneficiando no solo al heredero, sino a la sociedad en su conjunto.

De esta manera, lo que el legislador hizo con esta previsión, a efectos de la reducción de la base imponible del ISD, fue dotar de seguridad jurídica a los contribuyentes, eliminando el requisito adicional de justificar la necesidad de la contratación desde un punto de vista económico, como tradicionalmente ha venido exigiendo la Administración tributaria, lo que suponía la introducción de incertidumbre e inseguridad jurídica, puesto que se desconocía cuál sería la mínima carga de trabajo que requeriría, en cada caso concreto, desde la perspectiva de la lógica económica, contar con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Por tanto, nos encontramos ante una excelente noticia en orden a la planificación de la sucesión familiar. Sin embargo, hay que hacer mención a dos cuestiones que se deslizan en la sentencia:

• La primera de ellas es que sus conclusiones no implican que la contratación de una persona a jornada completa suponga la imposibilidad de que la Administración tributaria cuestione el cumplimiento del requisito si realmente puede acreditar que se trata de una contratación “ficticia”. No obstante, en tales casos tendría que acudir a la vía de la simulación prevista en el artículo 16 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, para negar la realización de una actividad económica.
• Por otra parte, cabría plantear si los criterios derivados de esta sentencia, limitada al ámbito del ISD, pueden extrapolarse al ámbito de otros impuestos (exención por empresas familiares prevista en el IP, régimen de sociedades patrimoniales en el Impuesto Sociedades, etc.). En principio, diríamos que sí, si bien la propia sentencia deja caer que existen diferencias en cuanto a la interpretación finalista del requisito analizado en el ámbito del ISD (favorecimiento de la continuidad de las empresas familiares) respecto a otras figuras impositivas, lo que nos obliga a ser cautelosos.

Por ello, habrá que estar pendientes de los efectos que esta sentencia puede provocar en el futuro en el examen del cumplimiento del requisito del empleado en otras figuras impositivas.