EL IVA EN LOS ALQUILERES DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

La explosión del sector turístico en España en la última década ha dado lugar a la proliferación de los apartamentos turísticos, una figura que, mas allá de su cada vez más extensa regulación normativa por las diferentes Administraciones, se ha configurado como una opción más económica frente a los tradicionales hoteles.

Pero hay un factor relevante a la hora de determinar su coste para la clientela, mayoritariamente consumidores finales, que no es otro que el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

¿Cualquier alquiler de un apartamento turístico lleva aparejado el IVA del servicio prestado?.

Para dar respuesta a esta cuestión hay que acudir al artículo 20.Uno.23º de la Ley del IVA, el cual establece que si bien están exentos del citado Impuesto el arrendamiento de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, excluye expresamente de la exención a:

 “e)  Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos”.

Así pues, solo en el caso de que el empresario que ofrezca el apartamento turístico se obligue a prestar alguno de los servicios propios de los establecimientos hoteleros, debería repercutir el IVA a sus clientes.

Pero la pregunta que nos asalta es muy concreta: ¿dónde está la línea divisoria entre lo que puede entenderse «servicios complementarios propios de la industria hotelera» y lo que no lo es?. La consulta de la Dirección General de Tributos (DGT) de 3 de febrero de 2025 (nº V0084-25)  se centra en aquellos servicios de hospedaje que van más allá de la mera puesta a disposición del apartamento al cliente, como pudieran ser la recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, la limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, el cambio periódico de ropa de cama y baño,  la puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas, etc.) y, a veces, la prestación de servicios de alimentación y restauración. En estos casos, el alquiler del apartamento turístico si debería llevar aparejado la repercusión del IVA.

Ver consulta DGT

Por el contrario, esa misma consulta de la DGT enumera otro tipo de servicios que no considera como «propios de la industria hotelera» y que, por tanto, su ofrecimiento no conllevaría por si solo estar en presencia de un arrendamiento sujeto y no exento del IVA:

• Servicio de limpieza del apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de cambio de ropa en el apartamento a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
• Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Ahora bien, entre ambos extremos hay multitud de casos en la práctica en los que la determinación de la exacción del IVA no está claramente definida. Pensemos en un supuesto habitual en el que una familia alquila un fin de semana un apartamento turístico y el empresario se limita a ofrecer como parte del servicio contratado la limpieza diaria del apartamento y el cambio de sabanas, aunque en la práctica no es reclamado por los huéspedes por el corto periodo de tiempo de la estancia y las incomodidades adicionales que pueden suponer adecuarse a los horarios del servicio ofrecido.

Pues bien, si atendemos a las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de fechas 29-9-2025 y 19-12-2025, interpretando la norma transcrita de forma más amplia y flexible al criterio mantenido por la Agencia Tributaria, podría considerarse que el servicio de hospedaje sí estaría sujeto y no exento del IVA, ya que lo relevante es que el arrendador se obligue a prestar el servicio al cliente, con independencia de que éste lo demande o no y que, por tanto, se llegue o no a prestar de forma efectiva. Es más, sería suficiente con que  el empresario ofrezca uno solo de los servicios complementarios de la industria hotelera, no un conjunto de ellos, al contrario de lo que parece desprenderse del criterio emanado de la DGT.

Sentencia TSJ Andalucia 19-12-2025

Por tanto, atendiendo a los últimos pronunciamientos judiciales expuestos, puede concluirse que en la mayoría de los casos el alquiler de apartamentos turísticos llevará aparejado la obligación por parte del cliente de soportar las cuotas de IVA por el servicio prestado.